L’acquisto di un immobile vincolato dalla Soprintendenza Archeologia e Belle Arti rappresenta una scelta esclusiva e alla stesso tempo impegnativa, che ripaga però con il lusso di abitare spazi unici e raffinati, dove si incontrano storia e bellezza. Vediamo insieme i punti salienti e le implicazioni relative a questo tipo di immobile.

Quando un immobile ha un interesse di tipo storico, artistico o archeologico può essere sottoposto a vincolo da parte della Soprintendenza. Il vincolo comporta tutta una serie di obblighi volti a garantire la manutenzione e la conservazione dell’immobile.

Il vincolo non viene registrato a livello catastale, ma viene assegnato con una notifica amministrativa ai proprietari dell’immobile e trascritto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari. 

Come dicevamo, l’apposizione del vincolo comporta una serie di obblighi, tra i quali:

• la tutela dello stato originario dell’immobile, con forti limitazioni relative a modifiche, demolizioni e restauri: secondo l’art. 20 D.Lgs. n. 42/2004 ogni intervento deve essere prima autorizzato dal Ministero dei Beni Culturali
• garantire la sicurezza e lo stato di conservazione dell’immobile tutelato (art. 30 del D.Lgs. n. 42/2004)
• in caso di compravendita o cessione, anche a titolo gratuito, il diritto di prelazione del Ministero competente, al quale deve essere denunciata l’intenzione di cedere la proprietà
• si deve garantire un eventuale accesso del pubblico all’immobile 

Dunque, come abbiamo visto, un immobile vincolato dalla Soprintendenza ha un valore culturale enorme, pertanto, in caso di vendita, il Ministero può esercitare il diritto di prelazione e cioè rivendicarne il diritto all’acquisto sopra qualsiasi altro acquirente. Come funziona? Dopo aver stipulato il contratto di compravendita il notaio incaricato denuncia l’esistenza della cessione e notifica il contratto alla Soprintendenza entro 30 giorni. Il Ministero ha tempo 60 giorni per esercitare il diritto di prelazione.

Tale diritto non viene sempre esercitato, chiaramente, ma nella compravendita è importante seguire tutte le procedure e l’iter definito per evitare sorprese.

Un altro aspetto da considerare nelle compravendite è quale sia il tipo di vincolo esistente sull’immobile. Infatti questo può essere un vincolo diretto o vincolo indiretto. Cosa significa?

• Gli immobili di interesse storico con vincolo diretto sono riconosciuti direttamente come rilevanti da un punto di vista culturale. Il vincolo è apposto ai sensi dell’art.10 D.Lgs. 42/04
• Gli immobili di interesse storico con vincolo indiretto non hanno un pregio diretto, e cioè in quanto tali, ma sono comunque sottoposti a limitazioni a tutela del contesto in cui l’immobile è inserito. Si tratta, in genere, di immobili vicini a monumenti o inseriti in contesti caratteristici. Questo vincolo è specificato negli art.45ss D.Lgs 42/04

La distinzione è fondamentale perché incide sul trattamento fiscale, che è agevolato nel caso di immobili con vincolo diretto. Dunque è sempre importante stabilire la natura del vincolo, effettuando una ricerca in Conservatoria, nei Registri Immobiliari e verificando l’atto di acquisto dell’immobile stesso.

Un aspetto che interessa gli acquirenti di un immobile vincolato è la possibilità di svolgere lavori per migliorarne lo stato. In questo caso qualsiasi tipo di intervento deve essere prima vagliato dalla Soprintendenza e il progetto deve essere presentato da un architetto esperto nel settore, come quelli ai quali si rivolge la nostra agenzia Barbara Magro – Luxury Real Estate.

L’avvio di un cantiere presuppone l’invio di richieste e comunicazioni, nonché sopralluoghi da parte della Soprintendenza prima e dopo i lavori. Un iter atto a tutelare il pregio dell’immobile, che deve essere gestito da personale specializzato e competente.  

Se vuoi vendere o acquistare un immobile sottoposto a vincolo delle Belle Arti, l’agenzia immobiliare Barbara Magro, specializzata in case e immobili di lusso a Milano, fornisce tutto il supporto e la competenza che ti consentiranno di effettuare la compravendita senza pensieri, in modo chiaro e sereno.

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