Affittare un immobile è, spesso, un’ottima soluzione per metterlo a reddito. Per farlo, è possibile stipulare diversi tipi di contratti di locazione. Quali sono quelli più interessanti nel caso di immobili di lusso a Milano? Vediamoli insieme.

Prima di tutto, quando si parla di tipologie di contratti di locazione, è necessario distinguere tra locazione ad uso abitativo e locazione commerciale. Per ciascun ambito, infatti, sono previsti contratti differenti che coinvolgono un locatore (il proprietario dell’immobile) e un conduttore o locatario (chi prende in affitto l’immobile).

Per quanto riguarda la locazione ad uso abitativo, la differenza sostanziale tra i vari tipi di contratto è legata alla loro durata. Pertanto, la scelta è principalmente tra:

• contratto ordinario a canone libero (4+4)
• contratto di locazione a canone concordato o convenzionato (3+2)
• contratto transitorio

Infine vale la pena ricordare, almeno a titolo informativo, il contratto di locazione turistica o locazione a breve uso.

Vediamo nel dettaglio i tipi di locazione più comuni.

Questo tipo di contratto ha una durata di 4 anni e si rinnova in automatico per altri 4. L’ammontare del canone mensile può essere stabilito liberamente tra le parti (non ci sono un prezzo minimo o un prezzo massimo entro cui stare).

Se le parti non procedono a disdetta o conferma con nuove condizioni, dopo gli 8 anni il rinnovo del contratto è automatico; successivamente procede di 4 anni in 4 anni. 

Allo scadere dei primi 4 anni il locatore può disdire il contratto previo avviso di almeno 6 mesi prima della scadenza con raccomandata AR e solo se sussiste una delle condizioni previste dalla legge 431/98. Tra le condizioni ci sono la volontà di utilizzare l’immobile per sé o un familiare e la necessità di sottoporre l’immobile a un radicale risanamento.

Il conduttore può recedere dal contratto solo in presenza di un valido motivo, sopravvenuto e indipendente dalla sua volontà (es. classico: trasferimento per lavoro). 

In breve:

• la durata del contratto è di 4+4
• il canone di locazione mensile può essere fissato liberamente e rinegoziato allo scadere degli 8 anni
• allo scadere dei primi 4 anni il locatore può disdire il contratto nelle condizioni previste dalla legge 

Questa formula può essere vantaggiosa per mettere a reddito un immobile di valore, come nel caso dell’affitto di case di lusso a Milano o in altre città prestigiose.

In questo tipo di contratto il canone viene stabilito da accordi tra le associazioni di categoria territoriali che rappresentano proprietari e inquilini. Ubicazione, finiture dell’immobile e metratura sono tra i parametri presi come riferimento per la definizione del prezzo.

La durata del contratto è di 3 anni, rinnovabile per altri 2. Il recesso per giustificati motivi è possibile solo per l’affittuario, mentre il proprietario può recedere comunicando la decisione 6 mesi prima dello scadere dei 3 anni.

Questo tipo di contratto offre, a differenza del precedente, agevolazioni e detrazioni fiscali per locatore e conduttore. 

In breve:

• la durata del contratto è di 3+2
• il canone di locazione è calmierato, viene stabilito dalle associazioni di categoria e non può essere scelto liberamente
• il contratto offre agevolazioni fiscali per locatore e conduttore

Questo contratto prevede una durata massima di 18 mesi, non rinnovabili. Non esiste dunque la necessità di inviare disdetta e può essere stipulato solo nel caso in cui vi siano comprovate condizioni di transitorietà da parte di locatore e conduttore. 

Nel contratto le condizioni che determinano la transitorietà devono essere rese esplicite, pena la trasformazione del contratto in un contratto 4+4.

In breve:

• il contratto ha una durata massima di 18 mesi non rinnovabili
• devono esistere comprovate condizioni di transitorietà

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