Quali sono i tipi di contratti di locazione e come scegliere
Affittare un immobile è, spesso, un’ottima soluzione per metterlo a reddito. Per farlo, è possibile stipulare diversi tipi di contratti di locazione. Quali sono quelli più interessanti nel caso di immobili di lusso a Milano? Vediamoli insieme.
Locazione abitativa e locazione a uso commerciale
Prima di tutto, quando si parla di tipologie di contratti di locazione, è necessario distinguere tra locazione ad uso abitativo e locazione commerciale. Per ciascun ambito, infatti, sono previsti contratti differenti che coinvolgono un locatore (il proprietario dell’immobile) e un conduttore o locatario (chi prende in affitto l’immobile).
Per quanto riguarda la locazione ad uso abitativo, la differenza sostanziale tra i vari tipi di contratto è legata alla loro durata. Pertanto, la scelta è principalmente tra:
- contratto ordinario a canone libero (4+4)
- contratto di locazione a canone concordato o convenzionato (3+2)
- contratto transitorio
Infine vale la pena ricordare, almeno a titolo informativo, il contratto di locazione turistica o locazione a breve uso.
Vediamo nel dettaglio i tipi di locazione più comuni.
Contratto di locazione a canone libero
Questo tipo di contratto ha una durata di 4 anni e si rinnova in automatico per altri 4. L’ammontare del canone mensile può essere stabilito liberamente tra le parti (non ci sono un prezzo minimo o un prezzo massimo entro cui stare).
Se le parti non procedono a disdetta o conferma con nuove condizioni, dopo gli 8 anni il rinnovo del contratto è automatico; successivamente procede di 4 anni in 4 anni.
Allo scadere dei primi 4 anni il locatore può disdire il contratto previo avviso di almeno 6 mesi prima della scadenza con raccomandata AR e solo se sussiste una delle condizioni previste dalla legge 431/98. Tra le condizioni ci sono la volontà di utilizzare l’immobile per sé o un familiare e la necessità di sottoporre l’immobile a un radicale risanamento.
Il conduttore può recedere dal contratto solo in presenza di un valido motivo, sopravvenuto e indipendente dalla sua volontà (es. classico: trasferimento per lavoro).
In breve:
- la durata del contratto è di 4+4
- il canone di locazione mensile può essere fissato liberamente e rinegoziato allo scadere degli 8 anni
- allo scadere dei primi 4 anni il locatore può disdire il contratto nelle condizioni previste dalla legge
Questa formula può essere vantaggiosa per mettere a reddito un immobile di valore, come nel caso dell’affitto di case di lusso a Milano o in altre città prestigiose.
Contratto di locazione a canone concordato
In questo tipo di contratto il canone viene stabilito da accordi tra le associazioni di categoria territoriali che rappresentano proprietari e inquilini. Ubicazione, finiture dell’immobile e metratura sono tra i parametri presi come riferimento per la definizione del prezzo.
La durata del contratto è di 3 anni, rinnovabile per altri 2. Il recesso per giustificati motivi è possibile solo per l’affittuario, mentre il proprietario può recedere comunicando la decisione 6 mesi prima dello scadere dei 3 anni.
Questo tipo di contratto offre, a differenza del precedente, agevolazioni e detrazioni fiscali per locatore e conduttore.
In breve:
- la durata del contratto è di 3+2
- il canone di locazione è calmierato, viene stabilito dalle associazioni di categoria e non può essere scelto liberamente
- il contratto offre agevolazioni fiscali per locatore e conduttore
Contratto di locazione a uso transitorio
Questo contratto prevede una durata massima di 18 mesi, non rinnovabili. Non esiste dunque la necessità di inviare disdetta e può essere stipulato solo nel caso in cui vi siano comprovate condizioni di transitorietà da parte di locatore e conduttore.
Nel contratto le condizioni che determinano la transitorietà devono essere rese esplicite, pena la trasformazione del contratto in un contratto 4+4.
In breve:
- il contratto ha una durata massima di 18 mesi non rinnovabili
- devono esistere comprovate condizioni di transitorietà
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This post was written by Fabio
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